Παρόλο ότι είμαστε σε μεταβατικό καθεστώς στην φορολόγηση των ακινήτων με την διατήρηση του ΕΕΤΗΔΕ για το 2013 με μια μεσοσταθμική μείωση του τέλους κατά 15%, και με την θέσπιση του ενιαίου φόρου κατοχής στα ακίνητα από το 2014, η εταιρεία εκτιμήσεων και συμβούλων ακινήτων GLP Values κατέγραψε τους φόρους που πληρώνει έως τώρα ένας ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος 100 τμ με παλαιότητα 15 ετών σε διάφορες περιοχές της Αττικής.

ΑΝΑΛΥΣΗ ΦΟΡΩΝ ΠΟΥ ΠΛΗΡΩΝΟΥΜΕ ΣΤΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ     Για διαμέρισμα ΜΕΣΗ ΤΙΜΗ ΕΕΤΗΔΕ (1) ΦΑΠ, ΤΑΠ ΣΥΝΟΛΟ 100 τ.μ. ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ   ΚΑΙ ΦΟΡΟΣ ΦΟΡΩΝ 15 ετών     ΕΝΟΙΚΙΟΥ (2)   ΚΗΦΙΣΙΑ 210.000 € 850 € 1.470 € 2.320 € ΕΚΑΛΗ 255.000 € 1.085 € 1.785 € 2.870 € ΠΕΡΙΣΤΕΡΙ 122.500 € 520 € 857 € 1.377 € ΚΥΨΕΛΗ 67.500 € 287 € 472 € 759 € ΒΟΥΛΑ 225.000 € 984 € 1.575 € 2.559 €

 (1) Το γνωστό ως «χαράτσι» που επιβάλλεται μέσω της ΔΕΗ. Έχει συνεκτιμηθεί η μείωσή του κατά 15% για το 2013 με βάση την εξαγγελία του Υπουργού Οικονομικών.

(2) Ο συμπληρωματικός φόρος ενοικίου υπολογίζεται στο 3% επί των ετησίων μισθωμάτων ενώ υπάρχει και συμπληρωματικός φόρος εισοδήματος αφού τα συνολικά ενοίκια του ιδιοκτήτη προστίθενται στο υπόλοιπο εισόδημά του και συνεπώς επιβαρύνεται με υψηλότερο φόρο εισοδήματος. Ο ΦΑΠ είναι ένας φόρος που εφαρμόσθηκε για τα έτη 2010 και 2011 ως ποσοστό επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Με τον ίδιο τρόπο υπολογίζεται και ο ΤΑΠ ο οποίος αποδίδεται μέσω του λογαριασμού της ΔΕΗ.

Το αφορολόγητο

Τα στοιχεία αυτά οδηγούν στο συμπέρασμα ότι με το σημερινό φορολογικό καθεστώς και ανεξάρτητα από την περιοχή ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος φορολογείται κάθε χρόνο με το 1,1% περίπου της τρέχουσας αξίας του. Αυτό όμως αντιστοιχεί σε πάνω από το 25% των ενοικίων που εισπράττει κάθε χρόνο. Μένει να δούμε τι τελικά θα ισχύσει με το νέο φορολογικό νομοσχέδιο. Εάν δηλαδή θα υπάρχει αφορολόγητο ποσό καθώς και για την μέθοδο υπολογισμού του Ενιαίου Φόρου Κατοχής στα ακίνητα(ΕΦΑ).

4,2% έως 4,5% η ακαθάριστη μέση ετήσια απόδοση

Επίσης σύμφωνα με τα στοιχεία της GLP Values εάν ο ιδιοκτήτης δεν ιδιοκατοικεί το διαμέρισμά του άλλα το νοικιάζει η μέση ετήσια απόδοση για τις περιοχές αυτές θα κυμαίνεται μεταξύ 4,2% και 4,5% επί της τρέχουσας αξίας του ακινήτου του.

Εάν όμως συνυπολογίσουμε τους φόρους τότε οι καθαρές αποδόσεις για τις προαναφερθείσες περιοχές κυμαίνονται μεταξύ 3,1% και 3,4%.

Όσο μια τρίμηνη κατάθεση προθεσμίας

Αποδόσεις που προσεγγίζουν την καθαρή μέση απόδοση μιας τριμηνιαίας προθεσμιακής κατάθεσης για κεφάλαιο 150.000 ευρώ.

Η τελική αξιολόγηση της GLP Values είναι ότι οι τρέχουσες τιμές των διαμερισμάτων σε αυτές τις περιοχές έχουν αφομοιώσει την σημαντική υποχώρηση των τιμών τους κατά την τετραετία 2009-2012.

Η πρόβλεψη για τις τιμές

Παράλληλα η αγορά θα προσπαθήσει να εκτιμήσει τα πρόσθετα περιθώρια διόρθωσης των τιμών στο επόμενο διάστημα με βάση την εξέλιξη του φορολογικού και γενικότερου οικονομικού περιβάλλοντος. Σε κάθε περίπτωση η εταιρεία συμβούλων ακινήτων αναμένει σημαντική διαφοροποίηση στην εξέλιξη των τιμών ανά κατηγορία ακινήτων και γεωγραφική περιοχή.