Σε «παγίδα» υπερφορολόγησης ενδέχεται να εξελιχθεί για εκατομμύρια φορολογούμενους το εγχείρημα της κυβέρνησης να αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων κοντά στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της αγοράς, αν η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών δεν προχωρήσει ταυτόχρονα και σε σημαντική μείωση όλων των συντελεστών φορολογίας μεταβιβάσεων και κατοχής ακινήτων.

Παρά το γεγονός ότι η παρατεταμένη ύφεση της ελληνικής οικονομίας έχει παραλύσει την αγορά ακινήτων και έχει οδηγήσει σε πρωτοφανή συρρίκνωση τις οικοδομικές δραστηριότητες, σε μια πλειάδα περιοχών της χώρας, κυρίως στις λεγόμενες «λαϊκές» συνοικίες, οι τιμές στις οποίες πραγματοποιούνται οι ελάχιστες πλέον μεταβιβάσεις ακινήτων εξακολουθούν να είναι υψηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες.

Από την άλλη πλευρά, στις λεγόμενες «ακριβές» περιοχές της χώρας, δηλαδή σε δήμους στους οποίους διαμένουν νοικοκυριά με υψηλά εισοδήματα και γενικότερα με μεγάλη οικονομική επιφάνεια, η απουσία ζήτησης ακινήτων για αγορά έχει οδηγήσει σε σημαντική πτώση τις πραγματικές τιμές τους, οι οποίες έχουν υποχωρήσει πλέον σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα από τις αντικειμενικές αξίες.

Πού θα αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες

Συνεπώς, το εγχείρημα να διαμορφωθούν οι αντικειμενικές αξίες πολύ κοντά στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της αγοράς, είναι πιθανό να ζημιώσει με πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις νοικοκυριά με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα που κατέχουν ακίνητα σε περιοχές που δεν θεωρούνται «πλούσιες» ή «ακριβές», όπου τα σημερινά επίπεδα αντικειμενικών τιμών εξακολουθούν να είναι χαμηλότερα των αγοραίων τιμών.

Στις περιοχές αυτές, οι αντικειμενικές αξίες θα αυξηθούν αναγκαστικά για να φθάσουν κοντά στα επίπεδα των πραγματικών τιμών. Η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει, αναπόφευκτα, στην αύξηση ενός μεγάλου αριθμού φορολογικών επιβαρύνσεων που επιβάλλονται στην απόκτηση και την κατοχή ακίνητης περιουσίας στις συγκεκριμένες περιοχές, εκτός εάν η κυβέρνηση μεριμνήσει ώστε, ταυτόχρονα με τις αναπροσαρμογές των αντικειμενικών τιμών, να μειωθούν σημαντικά οι συντελεστές φορολόγησης των ακινήτων.

Ο μόνος φόρος όμως που πιθανόν να μειωθεί είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων, σύμφωνα τουλάχιστον με τις εξαγγελίες που έχει κάνει η κυβέρνηση.

Οι αλλαγές αυτές θα καθοριστούν πιθανώς μέσα στο καλοκαίρι και θα ισχύσουν από 1.1.2014.

Παραδείγματα με τις νέες αντικειμενικές αξίες και τους φόρους

Για να γίνει καλύτερα κατανοητή αυτή η εξέλιξη παραθέτουμε τα ακόλουθα χαρακτηριστικά παραδείγματα:

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1

Διαμέρισμα 100 τ.μ., 1ου ορόφου, 5 ετών, στην Πετρούπολη
Αντικειμενική αξία		Φόρος Μεταβίβασης
Σήμερα	Μετά την αλλαγή των αντικ. αξιών	Σήμερα	Μετά την αλλαγή των αντικ. αξιών	Με αλλαγή
				αντικ. αξιών
				και μείωση
				συντελεστών
94.500	140.000	9.050	13.600	6.800
Αντικειμενική αξία		Φόρος στη χρήση του ακινήτου
Σήμερα	Μετά την αλλαγή των αντικ. αξιών	2013	2014	2014
		Εκτακτο ειδικό τέλος	Ενιαίος Φόρος χωρίς αφορολόγητο	ΕνιαίοςΦόρος με αφορολόγητο 30.000 ευρώ
94.500	140.000	408	420	220

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1: Διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων, παλαιότητας 5 ετών, το οποίο βρίσκεται στον 1ο όροφο πολυκατοικίας στην Πετρούπολη έχει αντικειμενική αξία 94.500 ευρώ, ενώ η πραγματική τιμή για την αγορά του φθάνει τα 140.000 ευρώ. Αν επιχειρηθεί λοιπόν η προσέγγιση της αντικειμενικής με την πραγματική τιμή, τότε η αντικειμενική θα πρέπει να αυξηθεί κατά 48,15%!

Σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο θα πωληθεί με τη σημερινή αντικειμενική τιμή, ο φόρος μεταβίβασης με τους συντελεστές που ισχύουν σήμερα – υπολογιζόμενος επί των 94.500 ευρώ – θα ανέλθει σε 9.050 ευρώ. Αν το ακίνητο πωληθεί μετά την αύξηση της αντικειμενικής τιμής στο επίπεδο της πραγματικής, τότε ο φόρος μεταβίβασης θα υπολογιστεί επί του ποσού των 140.000 ευρώ και θα ανέλθει σε 13.600 ευρώ, δηλαδή θα είναι υψηλότερος κατά 50,27%!

Μόνο εάν, ταυτόχρονα με την αύξηση της αντικειμενικής τιμής, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών προχωρήσει σε μείωση των συντελεστών του φόρου μεταβίβασης κατά 50%, όπως ήδη έχει προαναγγείλει, η επιβάρυνση που θα προκύψει εάν η μεταβίβαση γίνει μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα είναι μειωμένη.

Συγκεκριμένα, σε περίπτωση μείωσης των συντελεστών κατά 50% ο φόρος μεταβίβασης υπολογιζόμενος επί της αυξημένης στα 140.000 ευρώ αντικειμενικής τιμής θα ανέλθει σε 6.800 ευρώ!

Για το ίδιο ακίνητο, δηλαδή για το διαμέρισμα των 100 τ.μ. στην Πετρούπολη, ο σημερινός ιδιοκτήτης πρέπει να πληρώσει  Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (ΕΕΤΑ) έτους 2013 το οποίο υπολογίζεται με την ισχύουσα αυτή τη στιγμή αντικειμενική τιμή και ανέρχεται σε 408 ευρώ.

Από το 2014, το διαμέρισμα αυτό θα επιβαρύνεται με Ενιαίο Φόρο Ακινήτων, ο οποίος θα υπολογίζεται επί της νέας αυξημένης αντικειμενικής τιμής του, δηλαδή επί του ποσού των 140.000 ευρώ. Αν ο Ενιαίος Φόρος επιβληθεί χωρίς αφορολόγητο όριο και με ένα μέσο συντελεστή 0,3%, τότε η επιβάρυνση επί του συγκεκριμένου ακινήτου θα φθάσει τα 420 ευρώ, δηλαδή θα είναι υψηλότερη από αυτήν που προκύπτει τώρα με το ΕΕΤΑ και τη σημερινή αντικειμενική τιμή.

Αν όμως ο Ενιαίος Φόρος επιβληθεί με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και με έναν μέσο συντελεστή 0,2%, τότε η επιβάρυνση του ακινήτου, θα περιοριστεί στα 220 ευρώ, δηλαδή θα είναι χαμηλότερη κατά 188 ευρώ ή κατά 38,5% σε σύγκριση με την επιβάρυνση που προκύπτει από το ΕΕΤΑ.

 

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 2

Διαμέρισμα 80 τ.μ., 1ου ορόφου, 4 ετών στην Καλλιθέα
Αντικειμενική αξία		Φόρος Μεταβίβασης
Σήμερα	Μετά την αλλαγή τωναντικ. αξιών	Σήμερα	Μετά την αλλαγή των αντικ. αξιών	Με αλλαγή
				αντικ. αξιών
				και μείωση
				συντελεστών
104.000	145.000	10.000	14.100	7.050
Αντικειμενική αξία		Φόρος στη χρήση του ακινήτου
Σήμερα	Μετά την αλλαγή τωναντικ. αξιών	2013	2014	2014
		Εκτακτοειδικό τέλος	Ενιαίος Φόρος χωρίς αφορολόγητο	Ενιαίος
				Φόρος με
				αφορολόγητο
				30.000 ευρώ
104.000	145.000	425	435	230

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 2: Διαμέρισμα 80 τετραγωνικών μέτρων παλαιότητας 4 ετών, στον 1ο όροφο πολυκατοικίας στην Καλλιθέα έχει αντικειμενική αξία 104.000 ευρώ, ενώ η πραγματική τιμή για την αγορά του φθάνει τα 145.000 ευρώ. Αν επιχειρηθεί η προσέγγιση της αντικειμενικής με την πραγματική τιμή, τότε η αντικειμενική θα πρέπει να αυξηθεί κατά 39,4%!

Σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο θα πωληθεί με τη σημερινή αντικειμενική τιμή, ο φόρος μεταβίβασης – υπολογιζόμενος επί των 104.000 ευρώ με τους σημερινούς συντελεστές – θα ανέλθει σε 10.000 ευρώ.

Αν το ακίνητο πωληθεί μετά την αύξηση της αντικειμενικής τιμής στο επίπεδο της πραγματικής, τότε ο φόρος μεταβίβασης θα υπολογιστεί επί του ποσού των 145.000 ευρώ και θα ανέλθει σε 14.100 ευρώ, δηλαδή θα είναι υψηλότερος κατά 41%.

Εάν, ταυτόχρονα με την αύξηση της αντικειμενικής τιμής, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών προχωρήσει σε μείωση των συντελεστών του φόρου μεταβίβασης κατά 50%, η επιβάρυνση που θα προκύψει - εάν η μεταβίβαση γίνει μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών - θα είναι μειωμένη.

Συγκεκριμένα, σε περίπτωση μείωσης των συντελεστών κατά 50% ο φόρος μεταβίβασης, υπολογιζόμενος επί της αυξημένης στα 145.000 ευρώ αντικειμενικής τιμής, θα ανέλθει σε 7.050 ευρώ, δηλαδή θα είναι μειωμένος κατά 2.950 ευρώ ή κατά 29,5% σε σύγκριση με τον φόρο που αναλογεί στην ισχύουσα σήμερα αντικειμενική αξία.

Για το ίδιο διαμέρισμα, ο σημερινός ιδιοκτήτης πρέπει να πληρώσει  Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (ΕΕΤΑ) έτους 2013 το οποίο υπολογίζεται με την ισχύουσα αυτή τη στιγμή αντικειμενική τιμή και ανέρχεται σε 425 ευρώ.

Από το 2014, το διαμέρισμα αυτό θα επιβαρύνεται με Ενιαίο Φόρο Ακινήτων, ο οποίος θα υπολογίζεται επί της νέας αυξημένης αντικειμενικής τιμής του, δηλαδή επί του ποσού των 145.000 ευρώ.

Αν ο Ενιαίος Φόρος επιβληθεί χωρίς αφορολόγητο όριο και με ένα μέσο συντελεστή 0,3%, τότε η επιβάρυνση επί του συγκεκριμένου ακινήτου θα φθάσει τα 435 ευρώ, δηλαδή θα είναι υψηλότερη από αυτήν που προκύπτει τώρα με το ΕΕΤΑ και τη σημερινή αντικειμενική τιμή.

Αν όμως ο Ενιαίος Φόρος επιβληθεί με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και με έναν μέσο συντελεστή 0,2%, τότε η επιβάρυνση του ακινήτου, θα περιοριστεί στα 230 ευρώ, δηλαδή θα είναι χαμηλότερη κατά 195 ευρώ ή κατά 45,8% σε σύγκριση με την επιβάρυνση που προκύπτει από το ΕΕΤΑ.