Οι αλλαγές στο νόμο Κατσέλη για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά βάζουν νέα δεδομένα για την πρώτη κατοικία, που δίνουν ευκαιρίες αλλά έχουν και κινδύνους. Δείτε τι πρέπει να γνωρίζετε.

Τα κριτήρια προστασίας

Στο εξής, δικαίωμα προστασίας της πρώτης κατοικίας θα έχουν μόνο όσοι καλύπτουν τα κριτήρια εισοδήματος και αξίας του ακινήτου, ήτοι όσοι έχουν οικογενειακό εισόδημα μέχρι 35.086 ευρώ (άγαμος: 13.906 ευρώ, ζευγάρι: 23.659 ευρώ και κάθε παιδί: 5.714 ευρώ). Επίσης, η αξία του ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 230.000 ευρώ.

Υπολογισμός του δανείου και της δόσης

Στην περίπτωση αυτή, και εφόσον το δικαστήριο αποφαίνεται ότι ο δανειολήπτης έχει πραγματική αδυναμία αποπληρωμής του συνόλου του δανείου και δεν υπάρχει δόλος, θα αναπροσαρμόζει την αποπληρωμή, με βάση την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου.
Ο υπολογισμός αυτός θα γίνεται με βάση οδηγίες και κατευθυντήριες γραμμές που θα εκδώσει η Τράπεζα της Ελλάδος.
Όταν προσδιορίζεται η εμπορική αξία, δηλαδή η τιμή που θα μπορούσε να πιάσει το ακίνητο εάν έβγαινε στον πλειστηριασμό, το δάνειο θα προσαρμόζεται στην αξία αυτή και η δόση θα υπολογίζεται ανάλογα. Μετά την πάροδο τριετίας, το υπόλοιπο του δανείου (πέρα από την εμπορική αξία) θα επανεξκετάζεται, ανάλογα με τα δεδομένα του δανειολήπτη τη στιγμή εκείνη και ενδεχομένως μπορεί να διαγράφεται. Σε κάθε περίπτωση σε τρία χρόνια το όλο σύστημα θα επανεξεταστεί και τότε μπορεί να γίνουν αλλαγές.

Η δυνατότητα αποπληρωμής

Επίσης, το δικαστήριο θα υπολογίζει και τη μέγιστη δυνατότητα αποπληρωμής του οφειλέτη, δηλαδή πόσα μπορεί να πληρώνει κάθε μήνα.
Εάν ο δανειολήπτης δεν μπορεί να πληρώνει τη δόση του δανείου που θα καθορίζεται με βάση τη μέθοδο αυτή τότε το δάνειό του θα επιστρέφει στην τράπεζα, όπου είτε θα βρίσκεται εκεί μια λύση είτε το ακίνητο θα οδηγείται σε πλειστηριασμό.
Με λίγα λόγια, η προστασία της πρώτης κατοικίας δεν είναι αυτόματη, αφού θα πρέπει ο το δικαστήριο να διαπιστώνει ότι ο δανειολήπτης όχι μόνο δικαιούται την προστασία της πρώτης κατοικίας, αλλά έχει και τη δυνατότητα αποπληρωμής της αναπροσαρμοσμένης δόσης με βάση την εμπορική αξία.

Εκποίηση άλλων ακινήτων πέραν της πρώτης κατοικίας

Επίσης, η προστασία αφορά μόνο την πρώτη κατοικία, πράγμα που ίσχυε εξαρχής για το νόμο Κατσέλη και σημαίνει ότι εάν ο δανειολήπτης έχει και άλλα ακίνητα, το δικαστήριο μπορεί -και συνήθως το κάνει- να διατάξει την ρευστοποίηση όλων των άλλων ακινήτων.

Συνεργάσιμος δανειολήπτης

Προϋπόθεση, επίσης, για προστασία της πρώτης κατοικίας είναι ο δανειολήπτης να είναι συνεργάσιμος, δηλαδή να ανταποκρίνεται στις επικοινωνίες με την τράπεζα, να δίνει όλες τις πληροφορίες που του ζητούνται και όλα τα οικονομικά του στοιχεία. Ο ορισμός του «συνεργάσιμου δανειολήπτη» προβλέπεται από τον Κώδικα Δεοντολογίας των τραπεζών.

Δείτε εδώ πότε χαρακτηρίζεται συνεργάσιμος ένας δανειολήπτης

Κρατική ενίσχυση για τους πιο ευάλωτους

Ειδικά για τα νοικοκυριά που έχουν χαμηλότερα εισοδήματα και καλύπτουν ορισμένες προϋποθέσεις, δηλαδή έχουν οικογενειακό εισόδημα μέχρι 20.639 ευρώ (άγαμος: 8.180 ευρώ, ζευγάρι: 13.917 ευρώ και κάθε παιδί 3.361 ευρώ) και με αξία ακινήτου μέχρι 170.000 ευρώ υπάρχει ειδική προστασία.
Οι δανειολήπτες της κατηγορίας αυτής, στην οποία υπολογίζεται ότι ανήκουν περίπου ένας στους τέσσερις, εάν το δικαστήριο κρίνει ότι δεν έχουν τη δυνατότητα να πληρώνουν τη δόση που προκύπτει από την αναπροσαρμογή με βάση την εμπορική αξία, θα πληρώνουν μόνο ένα μέρος της, ήτοι:

Το Κράτος θα πληρώνει τη δόση

Όσοι έχουν εισόδημα μέχρι 8.000 ευρώ ετησίως θα πληρώνουν το 5% του μηνιαίου εισοδήματος και όσοι έχουν μεγαλύτερο εισόδημα θα πληρώνουν το 10%.
Το υπόλοιπο θα το καλύπτει το Κράτος για τρία χρόνια.
Μετά την παρέλευση της τριετίας, το όλο σύστημα θα επανεξεταστεί, ανάλογα με τις συνθήκες στην οικονομία και την κατάσταση που θα έχει διαμορφωθεί.

Διαπραγμάτευση με την τράπεζα

Όσοι δανειολήπτες δεν καλύπτουν τα κριτήρια και δεν δικαιούνται προστασία της πρώτης κατοικίας, έχουν ως διέξοδο να διαπραγματευτούν με την τράπεζα την αναδιάρθρωση του δανείου τους, με βάση των Κώδικα Δεοντολογίας (διαβάστε για το θέμα πληροφορίες από την ΕΚΠΟΙΖΩ).
Ο Κώδικας αυτός προβλέπει ότι οι τράπεζες θα λαμβάνουν υπ΄ όψιν τις πραγματικές δυνατότητες αποπληρωμής του δανειολήπτη, αλλά δεν τις υποχρεώνει να προσαρμόσουν τις προτάσεις τους σε αυτές.

 

Κρίσιμη η στάση των τραπεζών

Ο Κώδικας δίνει πάντως αρκετή ελευθερία στις τράπεζες να αναπροσαρμόσουν ακόμα και το ύψος του δανείου, εφόσον το κρίνουν σκόπιμο, λαμβάνοντας υπ΄όψιν τις δυνατότητες του δανειολήπτη, αλλά και τις οικονομικές προοπτικές του, δηλαδή κατά πόσον είναι πιθανό στο μέλλον να αυξήσει τα εισοδήματά του.
Επίσης, το ερώτημα είναι τι στάση θα τηρήσουν οι τράπεζες εφόσον οι πραγματικές δυνατότητες του δανειολήπτη δεν επαρκούν για να πληρώνεται μια δόση που θα εξοφλήσει το δάνειο.

Πότε θα γίνεται πλειστηριασμός

Σε περίπτωση που ο δανειολήπτης δεν αποδέχεται την πρόταση της τράπεζας για ρύθμιση, ο δρόμος για τον πλειστηριασμό πρώτης κατοικίας είναι ανοιχτός χωρίς περιορισμούς.
Είναι επομένως σαφές ότι πολλά θα εξαρτηθούν από τη στάση των τραπεζών και κατά πόσον θα υιοθετήσουν μια ήπια στρατηγική, με στόχο την αναδιάρθρωση των κόκκινων δανείων, δίνοντας στους δανειολήπτες την ευκαιρία αλλά και το χρονικό περιθώριο προκειμένου να αρχίσουν να εξυπηρετούν τα δάνειά τους, χωρίς να καταφύγουν σε επιθετικές τακτικές με πλειστηριασμούς.

Πλειστηριασμός και με το νόμο Κατσέλη

Αυτό που δεν γνωρίζουν πολλοί δανειολήπτες είναι ότι στο νόμο Κατσέλη μπορούν να προσφύγουν όλοι για να ζητήσουν ρύθμιση των οφειλών τους. Εάν όμως δεν πληρούν τις προϋποθέσεις δεν θα δικαιούνται προστασίας για την πρώτη κατοικία.

Το νόημα της προσφυγής για όσους δεν καλύπτουν τα κριτήρια που τέθηκαν είναι να μπει ένα «πλαφόν» στις οφειλές, έτσι ώστε εφόσον εκποιηθούν τα ακίνητα του δανειολήπτη, αυτός να σταματήσει να χρωστάει. Διότι η υποχρέωση του οφειλέτη δεν εξαντλείται με την εκποίηση της ακίνητης περιουσίας εάν δεν καλυφθεί η οφειλή μέχρι και το τελευταίο ευρώ. Επομένως ακόμα και μετά τον πλειστηριασμό ο δανειολήπτης συνεχίζει να χρωστάει εάν τα ποσά δεν επαρκούν.

Με το νόμο Κατσέλη, όμως, το δικαστήριο, εφόσον κρίνει ότι ο δανειολήπτης έχει πραγματική αδυναμία αποπληρωμής και δεν είχε δόλο, μπορεί να διαγράψει την υπόλοιπη οφειλή εφόσον η τράπεζα εισπράξει το όποιο ποσό από την εκποίηση της ακίνητης περιουσίας.

Από εκεί και πέρα, όμως, για όσους καλύπτουν τα κριτήρια προστασίας για την πρώτη κατοικία, το δικαστήριο μπορεί να αποφασίσει τη διάσωση της πρώτης κατοικίας, με τους όρους που έχουν τεθεί, αφού όμως πρώτα διατάξει την εκποίηση άλλων ακινήτων που ενδεχομένως υπάρχουν.