Περισσότερος φόρος στη μεσαία ακίνητη περιουσία, ιδίως όταν αυτή αποτελείται από τον "κλασσικό" ελληνικό συνδυασμό: Ένα σπίτι στην πόλη και ένα εξοχικό, οικόπεδο ή κάποιο χωραφάκι ή εάν περιλαμβάνει τακτοποιημένα αυθαίρετα και ημιυπαίθριους. Αντίθετα, λιγότερο φόρο θα πληρώσουν όσοι έχουν διαμερίσματα και μονοκατοικίες, αλλά και οι μεγαλοϊδιοκτήτες ακινήτων μεγάλης αξίας, όπως βίλες στην Εκάλη και τη Μύκονο ή ολόκληρες πολυκατοικίες σε αστικές περιοχές.

Αυτή είναι η εικόνα που θα φανεί τον Ιούνιο, όταν αρχίσουν να καταφθάνουν τα εκκαθαριστικά με το νέο Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ).

Αιτία για την εξέλιξη αυτή είναι το γεγονός ότι ο «κύριος» ΕΝΦΙΑ θα είναι χαμηλότερος από το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (το "χαράτσι" που επιβάλλεται για τελευταία φορά στα κτίσματα μέσω ΔΕΗ), ενώ καί ο «συμπληρωματικός» Ενιαίος Φόρος, που θα επιβληθεί φέτος αντί για το ΦΑΠ θα έχει αφορολόγητο όριο αυξημένο και συντελεστές φόρου μειωμένους σε σύγκριση με τον ισχύοντα μέχρι 31-12-2013 ΦΑΠ.

Διαβάστε εδώ όλα όσα πρέπει να ξέρετε για το έντυπο Ε9 - Οδηγίες για τη συμπλήρωση, πώς να αποφύγετε τις παγίδες και τα 23 σημεία που πρέπει να προσέξετε

Λιγότερος φόρος για διαμερίσματα

Αν έχετε δηλαδή διαμέρισμα ή μονοκατοικία σε οικόπεδο που έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης αξίας κάτω των 300.000 ευρώ, θα πληρώσετε λιγότερο φόρο από ότι με το "χαράτσι". Το ίδιο κι αν έχετε μια ολόκληρη πολυκατοικία ιδιαίτερα μεγάλης αξίας, αφού θα πληρώσετε λιγότερο από ότι με τον Φ.Α.Π.

Στο πλαίσιο αυτό ακόμη και ιδιοκτήτες με πολυτελείς κατοικίες σε ακριβές περιοχές της χώρας, όπως η Εκάλη, η Βουλιαγμένη και η Μύκονος, θα επωφεληθούν από το νέο «πακέτο» ρυθμίσεων. Ακόμα και όσοι έχουν ακίνητα αξίας πολλών εκατομμυρίων ευρώ θα δουν τη συνολική φορολογική επιβάρυνση στην ακίνητη περιουσία τους να μειώνεται κατά ποσοστά από 15% έως και 23%.

Περισσότερος φόρος για οικόπεδα, χωράφια και τακτοποιημένα αυθαίρετα

Από την άλλη πλευρά, ο νόμος 4223/2013 για τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. φέρνει αυξήσεις φορολογικών επιβαρύνσεων για πολλούς φορολογούμενους με μεσαία ακίνητη περιουσία αποτελούμενη κατά κύριο λόγο από ένα σπίτι στην πόλη (διαμέρισμα ή μονοκατοικία), ένα ή περισσότερα αδόμητα οικόπεδα και ένα ή περισσότερα καλλιεργούμενα αγροτεμάχια, καθώς και γενικότερα για όσους κατέχουν καλλιεργούμενες αρδευόμενες εκτάσεις γης σε περιοχές εκτός σχεδίου, μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα (είτε ημιτελή είτε αποπερατωμένα) και αδόμητα οικόπεδα.

Υπολογίστε εδώ τον φόρο για κάθε αγροτεμάχιο, ανάλογα με τα ειδικά χαρακτηριστικά του

Ο νόμος 4223/2013 αναμένεται επίσης να επιβαρύνει με αυξημένους φόρους εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που νομιμοποιήθηκαν το 2013 καθώς και όσους κατέχουν κατοικίες με ημιυπαίθριους ή άλλους χώρους που «τακτοποιήθηκαν» με διάφορους νόμους την περίοδο 2010-2013, δεδομένου ότι για πρώτη φορά όλα αυτά τα ακίνητα και όλοι αυτοί οι χώροι θα πρέπει να δηλωθούν στο Ε9 του 2014 προκειμένου να συμπεριληφθούν στις επιφάνειες που θα φορολογηθούν με τον ΕΝ.Φ.Ι.Α.

Υπολογίστε απλά και γρήγορα τον κύριο φόρο ακινήτων κάνοντας κλικ εδώ

Τον Ιούνιο τα εκκαθαριστικά

Τα εκκαθαριστικά σημειώματα για την καταβολή του ΕΝ.Φ.Ι.Α. θα εκδοθούν από το υπουργείο Οικονομικών τον Ιούνιο, με βάση τα στοιχεία που έχουν συμπεριλάβει στις δηλώσεις Ε9 που έχουν υποβάλει όλοι οι φορολογούμενοι για τα έτη 2005-2013, καθώς επίσης και με βάση τα επικαιροποιημένα στοιχεία που θα περιληφθούν στις φετινές δηλώσεις Ε9. Τα εκκαθαριστικά του ΕΝ.Φ.Ι.Α. δεν θα ταχυδρομηθούν στους φορολογούμενους αλλά θα "αποσταλούν" ηλεκτρονικά στους λογαριασμούς τους στο διαδικτυακό σύστημα ΤΑΧΙSNET.

Υπολογίστε εδώ το συμπληρωματικό φόρο ακινήτων

Κερδισμένοι και χαμένοι αναλυτικά:

Ενόψει λοιπόν της επιβολής του νέου αυτού φόρου, παρουσιάζουμε, παρακάτω, αναλυτικά, ποιοι θα γλιτώσουν φόρους και ποιοι θα πληρώσουν περισσότερα:

ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ - ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΣΕ ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΜΕ ΕΞΑΝΤΛΗΜΕΝΟ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ

1) Οι ιδιοκτήτες ενός ή περισσοτέρων ηλεκτροδοτούμενων διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών οι οποίες έχουν εξαντλήσει τους συντελεστές δόμησης των οικοπέδων τους θα πληρώνουν λιγότερο φόρο από αυτόν που κατέβαλλαν μέχρι τώρα. Για τους ιδιοκτήτες αυτούς, οι φορολογικές επιβαρύνσεις που προκύπτουν από την επιβολή του νέου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων θα είναι μειωμένες κατά 4,4% έως και 21,6% σε σύγκριση με τις επιβαρύνσεις που προκαλεί το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (ΕΕΤΑ), το οποίο επιβάλλεται αυτή τη στιγμή μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος.

Ειδικά, όσοι φορολογούμενοι κατέχουν διαμερίσματα ή μονοκατοικίες που έχουν καλύψει πλήρως τις δομήσιμες επιφάνειες των οικοπέδων τους, συνολικής αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 300.000 ευρώ, θα καταβάλουν φόρους μειωμένους σημαντικά, κατά ποσοστά από 15% έως και 23%, για τους εξής λόγους:

α) Η φορολογική επιβάρυνση στα ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα η οποία προκύπτει από την επιβολή του νέου "κύριου" Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων θα είναι χαμηλότερη κατά 10% έως 21,6% από αυτήν που προκαλεί το ισχύον σήμερα ΕΕΤΑ.

β) Η επιβάρυνση που προκαλεί ο «συμπληρωματικός» Ενιαίος Φόρος, δηλαδή ο «νέος ΦΑΠ», θα είναι σημαντικά χαμηλότερη από αυτήν που προκύπτει σήμερα με τον ισχύοντα ΦΑΠ. Κι αυτό διότι ο «συμπληρωματικός» Ενιαίος Φόρος θα έχει αφορολόγητο όριο αυξημένο κατά 100.000 ευρώ και συντελεστές φορολόγησης μειωμένους σε σύγκριση με τον ισχύοντα σήμερα ΦΑΠ. Ειδικότερα, το αφορολόγητο όριο του συμπληρωματικού Ενιαίου Φόρου θα ανέρχεται σε 300.000 ευρώ, ενώ το αφορολόγητο του ισχύοντος ΦΑΠ είναι 200.000 ευρώ. Επιπλέον οι συντελεστές του συμπληρωματικού Ενιαίου Φόρου ξεκινάνε από 0,1% και φθάνουν μέχρι 1%, ενώ του ισχύοντος σήμερα ΦΑΠ κυμαίνονται από 0,2% έως 2%.

ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΣΕ ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΜΕ ΔΙΑΘΕΣΙΜΟ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ Π ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΑ

2) Όσοι φορολογούμενοι κατέχουν μονοκατοικίες μεσαίας ή μεγάλης αξίας σε εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα που δεν έχουν πλήρη κάλυψη του συντελεστή δόμησης καθώς και αγροτεμάχια σε περιοχές εκτός σχεδίων πόλεων θα πληρώνουν με το νέο σύστημα περισσότερο φόρο. Σήμερα οι φορολογούμενοι αυτοί πληρώνουν μόνο το ΕΕΤΑ για τις μονοκατοικίες. Το νέο καθεστώς φορολόγησης προβλέπει μεν μειωμένο κατά 4,4%-21,6% Ενιαίο Φόρο για τα κτίσματα των μονοκατοικιών αλλά ταυτόχρονα επιβάλλει φόρο καί στα αδόμητα τμήματα των οικοπέδων στα οποία βρίσκονται οι μονοκατοικίες καθώς επίσης καί στα αγροτεμάχια, τα οποία, με το ισχύον σήμερα σύστημα, φοροαπαλλάσσονται. Μάλιστα, με το νέο φορολογικό καθεστώς, εάν έχει ανεγερθεί μονοκατοικία μέσα σε αγροτεμάχιο προβλέπεται πενταπλασιασμός του φόρου επί του αγροτεμαχίου.

ΗΜΙΤΕΛΗ ΑΚΙΝΗΤΑ

3) Πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις σημαντικού ύψους θα υποστούν με το νέο σύστημα και όσοι κατέχουν μη ηλεκτροδοτούμενα - ημιτελή ή αποπερατωμένα – κτίσματα («γιαπιά», ξενοίκιαστα «κενά» κτίσματα κατοικιών ή επαγγελματικής στέγης, τα οποία δεν αποδίδουν καθόλου εισόδημα) και η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους είναι χαμηλότερη των 200.000 ευρώ. Οι ιδιοκτήτες αυτοί θα πληρώσουν φόρο για πρώτη φορά για τα συγκεκριμένα ακίνητα (σήμερα απαλλάσσονται για τα ακίνητα αυτά και από το ΕΕΤΑ και από τον ΦΑΠ).

ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ

4) Αυξημένους φόρους θα κληθούν να καταβάλουν φέτος με το νέο σύστημα και οι κάτοχοι αυθαιρέτων κτισμάτων που τα νομιμοποίησαν το 2013 καθώς και όσοι είναι ιδιοκτήτες κατοικιών με ημιυπαίθριους χώρους ή άλλους χώρους κύριας ή βοηθητικής χρήσης που «τακτοποιήθηκαν» με διάφορους νόμους από το 2010 έως το 2013. Οι επιφάνειες όλων αυτών των περιπτώσεων θα πρέπει να δηλωθούν από τους ιδιοκτήτες τους στην πραγματική τους κατάσταση στο Ε9 του τρέχοντος έτους, προκειμένου να υπαχθούν στον νέο Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακίνητης Περιουσίας.

Η παγίδα των τακτοποιημένων αυθαιρέτων

α) Όπως αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση του νόμου 4223/2014, για τον υπολογισμό του ΕΝ.Φ.Ι.Α. θα ληφθεί υπόψη η πραγματική κατάσταση του κάθε ακινήτου. Σε  περίπτωση που η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει  αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο  κτηματολογικό γραφείο ή στο συμβόλαιο  ή στην οικοδομική άδεια, ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου θα λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια (πραγματικά τετραγωνικά μέτρα) και η πραγματική χρήση του ακινήτου (π.χ. αποθήκη που έγινε κατοικία, ή κατοικίες ισογείου ή υπογείου που χρησιμοποιούνται ως επαγγελματικές στέγες). Δεν ενδιαφέρει δηλαδή για την επιβολή του φόρου και δεν υπάρχει διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση των κτισμάτων, είτε αυτά είναι νόμιμα είτε αυθαίρετα είτε τακτοποιημένα με βάση οποιονδήποτε νόμο, ώστε να μην τίθενται σε μειονεκτικότερη θέση οι κύριοι νόμιμων ακινήτων.

Σε περίπτωση που η πραγματική και νομική κατάσταση του ακινήτου είναι διαφορετική από εκείνη που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό  γραφείο  ή στον τίτλο κτήσης  ή στην οικοδομική άδεια, είναι αναγκαίο  να γίνεται διόρθωση των στοιχείων των ακινήτων από τους φορολογούμενους, καθώς  ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. επιβάλλεται στη βάση της πραγματικής  κατάστασης του ακινήτου. Κατά τον τρόπο αυτό οι φορολογούμενοι  αποφεύγουν την επιβολή φορολογίας μετά από έλεγχο και διασταυρώσεις των στοιχείων των ακινήτων εντός της προθεσμίας παραγραφής του δικαιώματος του Δημοσίου, η οποία είναι εικοσαετής στις περιπτώσεις της φοροδιαφυγής.

Σημειώνεται ότι με το φορολογικό καθεστώς που ίσχυε μέχρι το 2013 τόσο ο ΦΑΠ όσο και το ΕΕΤΑ υπολογίζονταν μόνο με βάση τα δηλωθέντα από τους ίδιους τους φορολογούμενους τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων, χωρίς να υπάρχει κανένας έλεγχος για τις πραγματικές επιφάνειές τους.

β) Φέτος, κατά τη δήλωση αυθαιρέτων κτισμάτων στο Ε9  θα πρέπει να αναγράφεται η μικτή επιφάνεια αυτών (μαζί με κλιμακοστάσια, πλατύσκαλα κλπ). Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα να αυξηθεί ακόμη περισσότερο η επιφάνεια των κτισμάτων που θα φορολογηθούν.

γ) Μέχρι το 2013, τα τετραγωνικά μέτρα των ημιυπαίθριων χώρων που «τακτοποιήθηκαν» δεν ήταν υποχρεωτικό να δηλώνονται στο Ε9. Από φέτος όμως υπάρχει πλέον υποχρέωση δηλωσής τους, οπότε και οι χώροι αυτοί θα συμπεριληφθούν στις επιφάνειες κύριων χώρων των κατοικιών που θα φορολογηθούν με τον ΕΝ.Φ.Ι.Α.

δ)Στο Ε9 του 2014 δεν προβλέπεται ξεχωριστός κωδικός στον για να δηλωθούν οι βοηθητικοί χώροι (υπόγεια, εσωτερικοί εξώστες και σοφίτες) που μετατράπηκαν σε χώρους κύριας χρήσης και «τακτοποιήθηκαν» σύμφωνα με τους ν. 4014/2011 και 4178/2013.

Για τους χώρους αυτούς, η φορολογητέα αξία για την επιβολή του ΕΝ.Φ.Ι.Α. πρέπει να ληφθεί υπόψη μειωμένη κατά 50%. Από τη στιγμή όμως που οι χώροι αυτοί θα δηλωθούν αναγκαστικά όπως κι όλοι οι υπόλοιποι, θα φορολογηθούν χωρίς την έκπτωση του 50% επί της φορολογητέας αξίας με συνέπεια οι φορολογούμενοι να επιβαρυνθούν με διπλάσιο φόρο!